گرفتن سند برای طبقه دوم

گرفتن سند مجزا برای طبقه دوم ملک، فرآیندی حقوقی و اداری است که با دریافت گواهی پایان کار از شهرداری آغاز شده و با تهیه نقشه تفکیکی و مراجعه به اداره ثبت، به صدور سند تک برگ مستقل منجر می شود. این اقدام مالکیت شما را تثبیت کرده و ارزش ملک را افزایش می دهد.

مالکیت یک ملک چند طبقه با یک سند مشترک یا قولنامه، چالش های متعددی را برای صاحبان آن ایجاد می کند. از مشکلات حقوقی و مالی گرفته تا محدودیت در انجام معاملات و اختلافات احتمالی در خصوص ارث و میراث، همگی دغدغه هایی هستند که با نداشتن سند مستقل برای هر واحد، گریبان گیر افراد می شود. تصور کنید قصد فروش یا رهن یک طبقه از ملک خود را دارید، اما به دلیل عدم وجود سند مجزا، با موانع قانونی روبرو می شوید. این وضعیت می تواند ارزش ملک را نیز تحت تاثیر قرار داده و فرصت های مالی را از شما سلب کند.

اهمیت دریافت سند مجزا برای هر طبقه، فراتر از یک امتیاز ساده است. این سند، حق مالکیت شما را به طور رسمی به رسمیت می شناسد و به شما امکان می دهد تا بدون هیچ گونه ابهام یا مشکلی، بر ملک خود تسلط کامل داشته باشید. امکان خرید و فروش، رهن و اجاره آسان تر، بهره مندی از تسهیلات بانکی، و وضوح در مسائل مربوط به وراثت، تنها بخشی از مزایای داشتن سند تک برگ و مجزا برای هر واحد است. در این مقاله، یک راهنمای کامل و عملیاتی ارائه می شود تا شما بتوانید تمامی مراحل و پیچیدگی های این فرآیند را به درستی درک کرده و با آگاهی کامل، برای دریافت سند مستقل طبقه دوم ملک خود اقدام کنید.

مفاهیم پایه: تفکیک سند چیست و چه تفاوتی با افراز دارد؟

پیش از ورود به مراحل اجرایی دریافت سند، لازم است با دو مفهوم کلیدی در حوزه املاک آشنا شویم: تفکیک و افراز. این دو اصطلاح با وجود شباهت هایی که دارند، در ماهیت و کاربرد تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند که درک آن ها برای هر مالک ملکی ضروری است.

تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به چند واحد مستقل است، بدون آنکه الزاماً مالکیت مشاعی بین شرکا از بین برود. در تفکیک، ملک از نظر فیزیکی و ثبتی به چند بخش تقسیم می شود، اما مالکیت بخش های ایجاد شده می تواند همچنان به صورت مشاع باقی بماند یا به صورت مستقل به اشخاص مختلف تعلق گیرد. در مورد ساختمان ها، تفکیک به تقسیم یک پلاک ثبتی مادر به چندین واحد آپارتمانی مجزا اطلاق می شود. در این فرآیند، بخش هایی از ساختمان مانند راه پله ها، حیاط، پشت بام و سایر تاسیسات، به عنوان قسمت های مشترک یا مشاعات، تحت مالکیت مشاع تمامی واحدها باقی می مانند و هر واحد به نسبت مساحت خود، قدرالسهمی از این مشاعات و عرصه (زمین) ملک پیدا می کند.

افراز اما به معنای جدا کردن سهم هر شریک در یک ملک مشاع است، به گونه ای که هر شریک بتواند مالکیت اختصاصی و مستقل بر سهم خود پیدا کند. هدف اصلی افراز، خاتمه دادن به حالت اشاعه و ایجاد مالکیت مفروز (جداگانه) برای هر یک از شرکا است. افراز زمانی مطرح می شود که چند نفر به صورت مشاع مالک یک ملک هستند و قصد دارند سهم خود را از سایرین جدا کنند. نتیجه افراز، ایجاد چند پلاک ثبتی مستقل است که هر کدام دارای یک مالک مفروز و مجزا هستند.

تفاوت اصلی این دو در آن است که تفکیک، ملک را از نظر فیزیکی به واحدهای کوچکتر تقسیم می کند، در حالی که افراز به دنبال تقسیم مالکیت بین شرکاست. برای طبقات ساختمان، معمولاً تفکیک صورت می گیرد؛ زیرا هر طبقه به عنوان یک واحد مستقل آپارتمانی شناخته می شود و با تفکیک، برای هر واحد یک پلاک ثبتی فرعی جدید (مثلاً پلاک ۱۲۳/۱، ۱۲۳/۲ و…) ایجاد می شود، در حالی که مشاعات همچنان به صورت مشترک اداره می شوند. در افراز، مالکیت های مجزا و بدون مشاع باقی می ماند.

مفهوم عرصه و اعیان و ارتباط آن با تفکیک

در تفکیک آپارتمانی، با دو مفهوم مهم عرصه و اعیان سر و کار داریم. عرصه به زمینی گفته می شود که بنا روی آن ساخته شده است. اعیان نیز به خود بنا یا ساختمانی اطلاق می شود که بر روی عرصه احداث شده است. هنگامی که شما برای طبقه دوم یک ساختمان سند مجزا دریافت می کنید، در واقع سند مالکیت شما شامل اعیان (همان طبقه دوم) و قدرالسهمی از عرصه (زمین) و مشاعات ساختمان خواهد بود. این یعنی شما به نسبت متراژ واحد خود، در مالکیت زمین و بخش های مشترک ساختمان نیز سهیم هستید، حتی اگر مساحت طبقه دوم شما کمتر از طبقه اول باشد، قدرالسهم از زمین بر اساس نسبت مساحت به کل اعیان ساختمان تعیین می شود.

پیش نیازهای حیاتی برای آغاز فرآیند گرفتن سند طبقه دوم

قبل از آنکه وارد مراحل اجرایی و اداری شوید، لازم است از فراهم بودن برخی پیش نیازهای اساسی اطمینان حاصل کنید. نادیده گرفتن این موارد می تواند فرآیند تفکیک سند را با چالش های جدی مواجه ساخته یا آن را به تعویق بیندازد. در واقع، این پیش نیازها، سنگ بنای یک تفکیک سند موفق و بدون دردسر محسوب می شوند.

1. مجوز ساخت و پایان کار:

   یکی از حیاتی ترین مدارک برای تفکیک سند، داشتن گواهی پایان کار ساختمان است. این گواهی توسط شهرداری صادر می شود و تأیید می کند که بنای احداث شده از نظر فنی و شهرسازی، با پروانه ساختمانی اولیه و ضوابط مربوطه مطابقت دارد. بدون پایان کار، اداره ثبت اسناد و املاک از تشکیل پرونده تفکیک خودداری خواهد کرد. در خانه های قدیمی که ممکن است پروانه ساخت یا پایان کار نداشته باشند، ابتدا باید برای اخذ گواهی عدم خلاف (در صورت نداشتن تخلف) یا پایان کار اقدام شود.

2. عدم وجود تخلفات ساختمانی:

   هرگونه اضافه بنا، تغییر کاربری غیرمجاز، یا عدم رعایت اصول شهرسازی که در کمیسیون ماده 100 شهرداری به عنوان تخلف شناخته شده باشد، می تواند مانع اخذ پایان کار و در نتیجه تفکیک سند شود. پیش از اقدام برای تفکیک، لازم است تمامی تخلفات احتمالی را با مراجعه به شهرداری بررسی و در صورت وجود، نسبت به پرداخت جریمه یا اصلاح بنا (در موارد عدم امکان پرداخت جریمه) اقدام نمایید.

3. وضعیت سند مادر:

   نوع سند اصلی ملک (دفترچه ای یا تک برگ) بر روند کار تأثیرگذار است. اگر سند مادر ملک شما هنوز دفترچه ای است، ابتدا باید نسبت به تبدیل آن به سند تک برگ اقدام شود. در هر صورت، وجود یک سند رسمی و معتبر برای کل ملک (ولو به صورت مشاع) یک پیش شرط اساسی است.

4. توافق مالکین مشاع:

   اگر مالکیت ملک به صورت مشاع است و چندین نفر در سند اصلی شریک هستند (مثلاً وارثین یا چند مالک که در طبقات مختلف ساکن اند)، رضایت و همکاری تمامی مالکین برای آغاز فرآیند تفکیک ضروری است. حضور و امضای همه شرکا در مراحل مختلف (مراجعه به شهرداری، دفاتر اسناد و اداره ثبت) الزامی است. در صورت عدم همکاری یکی از شرکا، فرآیند پیچیده تر شده و ممکن است نیاز به طرح دعوا در دادگاه برای الزام به تفکیک یا افراز باشد.

5. آماده سازی ملک:

   برای بازدید کارشناسان شهرداری و نقشه بردار دادگستری، لازم است تمامی قسمت های ملک (طبقات، مشاعات، حیاط، پشت بام) قابل دسترس باشند تا اندازه گیری ها و بررسی های لازم به درستی انجام شود. همچنین، ملک باید از نظر ساختاری کامل و قابل بهره برداری باشد.

مراحل گام به گام دریافت سند مجزا برای طبقه دوم

فرآیند گرفتن سند مجزا برای طبقه دوم، شامل چندین مرحله اداری و حقوقی است که هر یک نیازمند دقت و پیگیری مستمر هستند. درک صحیح این مراحل به شما کمک می کند تا با آمادگی کامل وارد این مسیر شوید و از سردرگمی و اتلاف وقت جلوگیری کنید.

گام ۱: مراجعه به شهرداری و دریافت گواهی پایان کار ساختمان

اولین و شاید مهم ترین گام در این فرآیند، اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری است. این گواهی مهر تأییدی بر قانونی بودن ساخت و ساز و مطابقت آن با ضوابط شهرسازی است و بدون آن امکان تفکیک سند وجود ندارد.

• مدارک مورد نیاز برای درخواست پایان کار: شامل سند مالکیت اصلی (یا کپی برابر اصل شده آن)، اصل و کپی مدارک شناسایی مالکین (شناسنامه و کارت ملی)، پروانه ساختمانی اولیه (جواز ساخت)، و در صورت وجود، نقشه های معماری تأیید شده.
• بازدید کارشناس شهرداری: پس از ارائه درخواست و مدارک، کارشناس فنی شهرداری از ملک بازدید می کند تا از مطابقت بنای موجود با پروانه ساخت و ضوابط شهرسازی اطمینان حاصل کند. این بازدید شامل بررسی ابعاد، کاربری، تعداد طبقات، نما و سایر مشخصات ساختمان است.
• نحوه پرداخت عوارض و تسویه جرائم ساختمانی (کمیسیون ماده ۱۰۰): اگر در بازدید کارشناس، تخلفی (مانند اضافه بنا یا تغییر کاربری) شناسایی شود، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می گردد. این کمیسیون بسته به نوع و میزان تخلف، رأی به تخریب یا پرداخت جریمه صادر می کند. پس از پرداخت جریمه های مربوطه و تسویه کلیه عوارض شهرداری (عوارض نوسازی، پسماند و سایر بدهی ها)، گواهی پایان کار یا عدم خلاف صادر خواهد شد.
• دریافت گواهی پایان کار: با تسویه کامل و تأیید شهرداری، گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف صادر و به شما تحویل داده می شود. این گواهی، کلید ورود شما به مراحل بعدی تفکیک سند است.

گام ۲: تهیه نقشه تفکیکی و نقشه های یو تی ام (UTM) توسط کارشناس رسمی دادگستری

پس از دریافت گواهی پایان کار، نوبت به تهیه نقشه های فنی و دقیق ملک می رسد که توسط یک کارشناس رسمی نقشه بردار دادگستری انجام می شود.

• شرح وظایف کارشناس نقشه بردار: کارشناس با حضور در محل، تمامی ابعاد و جزئیات ساختمان را اندازه گیری می کند. وظیفه اصلی او، ترسیم پلان تفکیکی دقیق ساختمان است که در آن مساحت هر واحد به صورت جداگانه (اعیان)، حدود و ثغور هر واحد، موقعیت مشاعات (مانند راه پله، پارکینگ، انباری) و تعیین سهم الشرکه هر واحد از عرصه (زمین) و مشاعات به دقت مشخص می شود.
• اهمیت نقشه های UTM: نقشه های یو تی ام (Universal Transverse Mercator) نقشه هایی هستند که موقعیت دقیق ملک را در سیستم مختصات جهانی نمایش می دهند. این نقشه ها برای جانمایی دقیق ملک و جلوگیری از تداخل با املاک همسایه ضروری هستند و توسط اداره ثبت مورد تأیید قرار می گیرند.
• تأیید نقشه: نقشه های تهیه شده باید به امضای کارشناس رسمی دادگستری برسند تا از اعتبار لازم برخوردار باشند.

گام ۳: مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و تشکیل پرونده تفکیکی

با در دست داشتن گواهی پایان کار و نقشه های تفکیکی، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید.

• ارائه درخواست کتبی تفکیک: شما باید یک درخواست کتبی مبنی بر تفکیک واحدها به همراه سند مالکیت اصلی، گواهی پایان کار و نقشه های تفکیکی تأیید شده توسط کارشناس رسمی، به اداره ثبت ارائه دهید.
• ثبت پرونده و پرداخت هزینه های اداری: درخواست شما ثبت شده و یک شماره پرونده به آن اختصاص می یابد. در این مرحله، هزینه های اداری مربوط به تشکیل پرونده و خدمات ثبتی باید پرداخت شود.
• بررسی مدارک و نقشه ها توسط کارشناس اداره ثبت: کارشناسان اداره ثبت، تمامی مدارک و نقشه ها را از نظر قانونی و فنی بررسی می کنند تا از صحت و عدم وجود مغایرت اطمینان حاصل شود. در صورت نیاز، ممکن است از شما درخواست مدارک تکمیلی شود.

گام ۴: صدور صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت

پس از بررسی های لازم و تأیید مدارک، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به صدور صورت مجلس تفکیکی می کند.

صورت مجلس تفکیکی، سندی رسمی است که در آن تمامی جزئیات مربوط به تفکیک واحدها شامل مشخصات دقیق هر واحد (شماره پلاک فرعی، مساحت دقیق اعیانی، کاربری، حدود و ثغور)، وضعیت مشاعات و قدرالسهم هر واحد از عرصه و مشاعات به تفصیل درج می شود. این صورت مجلس، مبنای صدور اسناد تک برگ مجزا برای هر طبقه خواهد بود.

این سند، ملاک تقسیم بندی و تعیین مالکیت های مجزا در ساختمان است و به تمامی مالکین اطلاع رسانی می شود تا از جزئیات آن مطلع شوند.

گام ۵: مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند انتقال (در صورت نیاز) و ثبت سند

پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، گام نهایی برای تبدیل آن به اسناد مجزا فرا می رسد.

• تنظیم سند رسمی انتقال یا تقسیم نامه: اگر قصد واگذاری طبقه دوم به شخص دیگری را دارید، باید با حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی انتقال (قولنامه رسمی) را تنظیم کنید. در صورتی که مالکین مشاع قصد دارند واحدهای تفکیک شده را بین خود تقسیم کنند، باید یک تقسیم نامه رسمی تنظیم نمایند که در آن مالکیت هر واحد به یکی از شرکا واگذار می شود.
• پرداخت هزینه های دفترخانه، مالیات نقل و انتقال و سایر عوارض: در این مرحله، هزینه های مربوط به تنظیم سند در دفترخانه، مالیات نقل و انتقال (در صورت فروش)، عوارض شهرداری و سایر هزینه های قانونی باید پرداخت شود.

گام ۶: صدور سند تک برگ مجزا برای هر طبقه

با تنظیم سند در دفترخانه، اطلاعات مربوطه به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می شود.

• ارسال اطلاعات از دفترخانه به اداره ثبت: دفترخانه اسناد رسمی، خلاصه معامله یا تقسیم نامه را به همراه صورت مجلس تفکیکی به اداره ثبت مربوطه ارسال می کند.
• ثبت نهایی و صدور اسناد تک برگ جدید: اداره ثبت با بررسی نهایی مدارک و مطابقت آن ها با قوانین، اقدام به ابطال سند مادر (در صورت لزوم) و صدور اسناد تک برگ جدید با مشخصات مجزا برای هر طبقه (اعیان) به همراه قدرالسهم از عرصه و مشاعات می نماید. این سند جدید، مدرک رسمی و معتبر مالکیت شما بر طبقه دوم خواهد بود.

مدارک لازم و ضروری برای تفکیک سند طبقه دوم

آماده سازی به موقع و کامل مدارک، نقش کلیدی در تسریع و تسهیل فرآیند تفکیک سند دارد. نقص در هر یک از این مدارک می تواند باعث تأخیر و نیاز به مراجعات مکرر به ادارات شود. لیست زیر، جامع ترین مدارکی است که در طول این فرآیند به آن ها نیاز خواهید داشت:

• سند مالکیت اولیه: اصل سند مالکیت (دفترچه ای یا تک برگ) کل ملک.
• مدارک شناسایی مالکین: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکین یا وکیل قانونی آن ها (در صورت مشاع بودن ملک).
• پروانه ساختمانی ملک: اصل پروانه ساخت اولیه صادر شده توسط شهرداری.
• گواهی پایان کار ساختمان: اصل گواهی پایان کار (یا عدم خلاف) صادر شده توسط شهرداری، که تأیید کننده انطباق بنا با ضوابط شهرسازی است. این مدرک، بسیار حیاتی است.
• نقشه های تفکیکی: نقشه های معماری و تفکیکی ملک که توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه بردار تهیه و تأیید شده اند (شامل پلان تفکیکی هر طبقه، موقعیت مشاعات، و نقشه UTM).
• گواهی عدم بدهی مالیاتی: گواهی تسویه حساب مالیاتی مربوط به نقل و انتقال ملک (معمولاً قبل از تنظیم سند در دفترخانه از اداره امور مالیاتی اخذ می شود).
• مفاصا حساب شهرداری: گواهی تسویه حساب کلیه عوارض و بدهی های ملک به شهرداری، شامل عوارض نوسازی، پسماند و سایر موارد.
• وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): در صورتی که امور توسط وکیل انجام می شود، اصل وکالت نامه رسمی و معتبر به همراه مدارک شناسایی وکیل.
• حضور و امضای تمامی مالکین: حضور فیزیکی تمامی مالکین یا وکیل قانونی آن ها برای امضای اسناد و مدارک در مراحل مختلف (شهرداری، اداره ثبت، دفترخانه) الزامی است.

هزینه ها و زمان بندی تقریبی فرآیند

آگاهی از هزینه ها و مدت زمان تقریبی لازم برای تفکیک سند، به شما کمک می کند تا برنامه ریزی مالی و زمانی مناسبی داشته باشید. این موارد بسته به پیچیدگی پرونده، شهر محل وقوع ملک و سرعت عمل ادارات، می تواند متغیر باشد.

هزینه ها

هزینه های تفکیک سند شامل چند بخش اصلی است که باید در نظر گرفته شوند:

1. عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی، پسماند، و سایر بدهی های ملک به شهرداری که برای دریافت گواهی پایان کار باید تسویه شوند.
2. جرائم ماده ۱۰۰: در صورت وجود تخلفات ساختمانی، جریمه های تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری.
3. حق الزحمه کارشناس نقشه برداری: هزینه ای که برای تهیه نقشه های تفکیکی و UTM به کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود. این مبلغ بر اساس تعرفه مصوب و مساحت ملک تعیین می گردد.
4. هزینه های اداره ثبت: شامل تعرفه های مربوط به تشکیل پرونده، بررسی مدارک و صدور صورت مجلس تفکیکی و در نهایت، صدور سند تک برگ.
5. هزینه های دفترخانه: حق التحریر دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند انتقال یا تقسیم نامه و همچنین گواهی امضا.
6. مالیات نقل و انتقال: در صورت فروش یا انتقال ملک، مالیات مربوط به نقل و انتقال که بر اساس ارزش معاملاتی ملک توسط سازمان امور مالیاتی محاسبه می شود.

توصیه: از آنجا که تعرفه ها و عوارض ممکن است سالانه تغییر کنند، استعلام روز از مراجع ذی ربط (شهرداری، اداره ثبت، دفترخانه) برای اطلاع از ارقام دقیق هزینه ها ضروری است.

مدت زمان

مدت زمان لازم برای تکمیل فرآیند تفکیک سند بسته به عوامل مختلفی متفاوت است، اما می توان یک برآورد تقریبی ارائه داد:

• مرحله شهرداری (اخذ پایان کار): این مرحله می تواند از ۲ تا ۶ ماه طول بکشد، به خصوص اگر ملک دارای تخلف ساختمانی بوده و نیاز به طی مراحل کمیسیون ماده ۱۰۰ باشد.
• تهیه نقشه ها: کارشناس نقشه بردار معمولاً ظرف ۱ تا ۳ هفته نقشه ها را تهیه می کند.
• مرحله اداره ثبت (تشکیل پرونده تا صدور صورت مجلس): این بخش ممکن است از ۲ تا ۴ ماه به طول انجامد.
• مرحله دفترخانه و صدور سند تک برگ: تنظیم سند در دفترخانه معمولاً در یک روز کاری انجام می شود، اما صدور سند تک برگ از اداره ثبت پس از آن ممکن است ۱ تا ۲ ماه زمان ببرد.

با در نظر گرفتن تمامی این مراحل و با فرض همکاری مطلوب مالکین و عدم وجود مشکلات خاص، کل فرآیند تفکیک سند می تواند بین ۶ ماه تا یک سال و حتی بیشتر به طول انجامد. صبر و پیگیری مداوم در این مسیر بسیار مهم است.

چالش ها، مشکلات رایج و راه حل ها

در مسیر تفکیک سند برای طبقه دوم، ممکن است با چالش ها و مشکلاتی روبرو شوید که شناخت آن ها و اطلاع از راه حل های موجود، می تواند به شما در عبور موفقیت آمیز از این موانع کمک کند.

ملک قولنامه ای: مراحل تبدیل قولنامه به سند رسمی و سپس تفکیک

بسیاری از املاک در ایران، به ویژه در مناطق خاص یا بافت های قدیمی تر، ممکن است به جای سند رسمی، صرفاً با قولنامه معامله شده باشند. برای تفکیک سند یک طبقه از ملک قولنامه ای، ابتدا باید وضعیت مالکیت را رسمی کنید.

راه حل: در این حالت، شما باید ابتدا برای دریافت سند رسمی (تک برگ) برای کل ملک اقدام کنید. این فرآیند معمولاً از طریق دادگاه و با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده یا وراث او انجام می شود. پس از صدور حکم قطعی و اجرای آن در اداره ثبت، ملک دارای سند رسمی خواهد شد. سپس می توانید مراحل تفکیک سند را که پیشتر توضیح داده شد، برای هر طبقه دنبال کنید. این فرآیند زمان بر و نیازمند مشاوره با یک وکیل متخصص است.

عدم همکاری یکی از مالکین: راهکارهای قانونی

یکی از رایج ترین مشکلات در املاک مشاع، عدم رضایت یا همکاری یکی از مالکین برای تفکیک سند است. این وضعیت می تواند کل فرآیند را متوقف کند.

راه حل: در این شرایط، مالکین متقاضی تفکیک می توانند با طرح دادخواست الزام به تفکیک یا افراز در دادگاه، اقدام کنند. دادگاه با بررسی شرایط ملک و پس از انجام کارشناسی، حکم لازم را صادر خواهد کرد. اگر ملک قابلیت تفکیک داشته باشد، دادگاه حکم به تفکیک می دهد و اداره ثبت مکلف به اجرای آن است. اگر ملک قابلیت تفکیک فیزیکی نداشته باشد (مثلاً به دلیل عدم رعایت ضوابط شهرسازی یا کوچکی بیش از حد)، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم وجه بین شرکا می دهد.

وجود تخلفات ساختمانی: نحوه رسیدگی به جرائم و اخذ پایان کار

همانطور که ذکر شد، تخلفات ساختمانی مانند اضافه بنا یا تغییر کاربری، مانع اخذ پایان کار هستند.

راه حل: لازم است ابتدا با مراجعه به شهرداری و تشکیل پرونده، تخلفات را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهید. کمیسیون می تواند حکم به جریمه یا تخریب بدهد. با پرداخت جریمه و اصلاحات لازم، گواهی پایان کار صادر می شود. در برخی موارد برای بناهای بسیار قدیمی و فاقد پروانه ساخت، شهرداری ممکن است گواهی عدم خلاف صادر کند که آن نیز می تواند مبنای تفکیک سند قرار گیرد.

ملک بدون پایان کار: مراحل اخذ پایان کار برای بناهای قدیمی یا بدون مجوز

بناهای قدیمی یا آن هایی که بدون مجوز ساخته شده اند، ممکن است فاقد گواهی پایان کار باشند.

راه حل: برای این گونه املاک نیز باید ابتدا به شهرداری مراجعه و درخواست پایان کار یا گواهی عدم خلاف را ارائه کنید. شهرداری پس از بررسی سوابق و بازدید کارشناس، در صورت عدم وجود مشکل جدی، برای این بناها نیز پایان کار صادر می کند. ممکن است در این مسیر نیاز به پرداخت عوارض و جرائم مربوط به ساخت و ساز بدون مجوز یا عدم انطباق با طرح های جامع و تفصیلی باشد.

مفهوم قدرالسهم طبقه دوم از عرصه و مشاعات

یک سوال رایج از سوی مالکان طبقه دوم این است که آیا مالک طبقه دوم، مالک نیمی از زمین ملک هم هست؟ پاسخ این است که خیر، مالک طبقه دوم مالک نیمی از زمین ملک نیست، بلکه به نسبت مساحت واحد خود از کل اعیانی، در عرصه (زمین) و مشاعات ساختمان سهم دارد.

توضیح: قدرالسهم به نسبت سهم هر واحد آپارتمانی از کل زمین و مشاعات ساختمان (مانند حیاط، راه پله، پشت بام، تاسیسات مشترک) گفته می شود. این سهم بر اساس مساحت مفید هر واحد نسبت به کل مساحت مفید تمامی واحدهای ساختمان محاسبه می شود. به عنوان مثال، اگر مساحت طبقه دوم شما ۶۶ متر مربع و مساحت کل اعیان ساختمان (مجموع طبقات) ۱۷۳ متر مربع باشد (۱۰۷ متر طبقه اول + ۶۶ متر طبقه دوم)، قدرالسهم شما از عرصه و مشاعات، ۶۶/۱۷۳ از کل خواهد بود. این نسبت در صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگ شما درج می شود و در زمان تخریب یا بازسازی ملک، مبنای تقسیم حقوق خواهد بود.

تفکیک طبقه دوم که هنوز ساخته نشده (در حال ساخت): آیا امکان پذیر است؟

پاسخ: خیر، تفکیک سند برای طبقاتی که هنوز به طور کامل ساخته نشده اند یا در حال ساخت هستند، امکان پذیر نیست. اداره ثبت برای صدور صورت مجلس تفکیکی، نیاز به پایان کار ساختمان دارد که این گواهی تنها پس از اتمام کامل ساخت و ساز و مطابقت با پروانه، صادر می شود. بنابراین، ابتدا باید ساخت طبقه دوم به اتمام رسیده و سپس برای اخذ پایان کار و تفکیک سند اقدام کنید.

نتیجه گیری

گرفتن سند برای طبقه دوم و تبدیل یک ملک با مالکیت مشترک یا قولنامه ای به واحدهای مستقل با سند تک برگ، اقدامی مهم و سرنوشت ساز است که مزایای بی شماری را برای مالکین به ارمغان می آورد. از تثبیت مالکیت و افزایش ارزش ملک گرفته تا تسهیل در معاملات و جلوگیری از اختلافات آتی، همگی دلایلی هستند که اهمیت این فرآیند را برجسته می سازند.

همان طور که در این مقاله بررسی شد، فرآیند تفکیک سند شامل مراحل گام به گام در شهرداری و اداره ثبت، تهیه مدارک و نقشه های دقیق و البته آگاهی از چالش های احتمالی است. هر مرحله نیازمند دقت، صبر و پیگیری است تا بتوانید این مسیر را با موفقیت طی کنید. مواجهه با مسائلی نظیر ملک قولنامه ای، عدم همکاری شرکا، یا تخلفات ساختمانی، ممکن است پیچیدگی ها را افزایش دهد، اما با شناخت راهکارهای قانونی و حقوقی می توان بر آن ها غلبه کرد.

برای اطمینان از طی کردن صحیح و بدون مشکل این فرآیند، به شدت توصیه می شود از مشاوره با متخصصان حقوقی و ثبتی بهره مند شوید. یک وکیل یا کارشناس رسمی می تواند شما را در تهیه مدارک، پیگیری مراحل اداری، و حل و فصل چالش های حقوقی یاری رساند. با اطلاعات کامل و برنامه ریزی دقیق، می توانید آینده ملک خود را تضمین کرده و از تمامی مزایای مالکیت مستقل بر طبقه دوم بهره مند شوید.