تشریفات مزایده در اجرای ثبت

تشریفات مزایده در اجرای ثبت فرآیندی قانونی برای وصول مطالبات بستانکاران از محل توقیف و فروش اموال بدهکار است که مراحل دقیق و پیچیده ای دارد. آگاهی از این تشریفات برای هر سه گروه بدهکاران، بستانکاران و خریداران احتمالی ضروری است تا از حقوق خود آگاه باشند و در این فرآیند پیچیده دچار ضرر نشوند. این مقاله به صورت گام به گام، تمام ابعاد این فرآیند را از ارزیابی اموال تا انتقال سند و نکات حقوقی مرتبط شرح می دهد و به عنوان یک راهنمای جامع و مستند برای علاقه مندان و درگیران با این موضوع عمل می کند.

مبانی و دلایل آغاز فرآیند مزایده در اجرای ثبت

مزایده در اجرای ثبت، سازوکاری قانونی است که به بستانکاران امکان می دهد تا مطالبات خود را از طریق فروش اجباری اموال مدیون، تحت نظارت و با رعایت مقررات اداره ثبت اسناد و املاک، وصول کنند. هدف اصلی این فرآیند، استیفای حقوق مالی بستانکار در مواردی است که بدهکار به تعهدات خود عمل نکرده و حاضر به پرداخت بدهی نیست. این مزایده با مزایده های قضایی که تحت نظارت دادگاه ها برگزار می شوند، تفاوت هایی دارد که در ادامه به تفصیل به آن ها خواهیم پرداخت.

اسناد منجر به مزایده در اجرای ثبت

برگزاری مزایده از طریق اداره اجرای اسناد رسمی، اغلب ناشی از عدم انجام تعهداتی است که در قالب اسناد رسمی لازم الاجرا تنظیم شده اند. مهم ترین دلایل برگزاری مزایده در اجرای ثبت عبارتند از:

• اجراییه مهریه: در مواردی که زوجه اقدام به مطالبه مهریه از طریق دفترخانه ازدواج نموده و اجراییه صادر شده است. با شناسایی و توقیف اموال زوج توسط اداره اجرای ثبت، این اموال به مزایده گذاشته شده و مهریه زوجه وصول می شود.
• چک، سفته و سایر اسناد ذمه ای لازم الاجرا: اسنادی مانند چک و سفته که دارای اعتبار اسناد لازم الاجرا هستند، در صورت عدم پرداخت بدهی می توانند منجر به صدور اجراییه و در نهایت مزایده اموال مدیون شوند.
• تسهیلات بانکی و اسناد رهنی: در قراردادهای بانکی و سایر معاملاتی که مال به عنوان وثیقه دین در رهن قرار گرفته است (مانند تسهیلات بانکی)، در صورت عدم پرداخت بدهی در مهلت مقرر، بستانکار می تواند با درخواست صدور اجراییه از دفترخانه تنظیم کننده سند، مال مورد وثیقه را از طریق مزایده به فروش رسانده و طلب خود را وصول کند.
• عدم انجام تعهدات در معاملات اقساطی یا اسناد اجاره: هرگاه در معاملات اقساطی، اسناد اجاره یا تعهدات مربوط به مهریه (مانند اقساط مهریه) قبوض اقساطی صادر شده باشد و بدهکار از پرداخت وجه آن ها خودداری کند، بستانکار می تواند از طریق اجرای ثبت و برگزاری مزایده، مطالبات خود را وصول نماید.
• اجرای آرای داوری: در مواردی که آرای داوری (مانند آرای داوری بورس اوراق بهادار) صادر و منجر به صدور اجراییه و توقیف اموال مدیون شده باشد، مزایده اموال برای وصول محکوم به صورت می گیرد.
• وصول مطالبات خاص: مطالبات مربوط به شارژ ساختمان، سازمان تأمین اجتماعی، عوارض شهرداری، و بهای برق و آب که منجر به صدور اجراییه و توقیف اموال مدیون شده اند، نیز می توانند از طریق مزایده وصول شوند.

انواع اموالی که می توانند در مزایده قرار گیرند

در فرآیند اجرای ثبت، انواع مختلفی از اموال می توانند توقیف و به مزایده گذاشته شوند. این اموال به طور کلی به سه دسته اصلی تقسیم می شوند:

• اموال منقول: این دسته شامل اموالی است که قابل جابجایی هستند و انتقال آن ها از محلی به محل دیگر ماهیتشان را تغییر نمی دهد. مانند خودرو، کالاها، اثاثیه منزل، ماشین آلات و تجهیزات.
• اموال غیرمنقول: اموالی هستند که نمی توان آن ها را جابجا کرد و انتقالشان موجب خرابی یا نقص در ماهیتشان می شود. مهم ترین نمونه های آن ملک، زمین، آپارتمان و ساختمان است.
• اموال خاص: برخی اموال ماهیت ویژه ای دارند که نحوه ارزیابی و مزایده آن ها متفاوت است. سهام شرکت ها و سهام بورسی از این دسته هستند که ارزیابی و فروش آن ها نیازمند رعایت مقررات خاص بورسی است. در مورد سهام بورسی، ارزش اعلامی از سوی بورس ملاک عمل بوده و نیازی به ارجاع به کارشناس رسمی نیست. پس از بازداشت سهام، مزایده آن از طریق بازار بورس انجام می شود و حق مزایده نیز به آن تعلق نمی گیرد.

مستثنیات دین: چه اموالی از مزایده معاف هستند؟

مستثنیات دین به اموالی گفته می شود که مطابق قانون، حتی در صورت وجود بدهی، نمی توان آن ها را توقیف و به مزایده گذاشت. این امر به منظور حمایت از حداقل زندگی متعهد و خانواده او صورت می گیرد تا از بی سرپناهی و از دست دادن امکانات ضروری زندگی جلوگیری شود. از جمله مستثنیات دین می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مسکن مورد نیاز و متناسب با شأن مدیون و افراد تحت تکفل وی.
• اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوائج ضروری مدیون و خانواده اش لازم است.
• آذوقه موجود به قدر احتیاج مدیون و افراد تحت تکفل وی برای مدتی معین.
• کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق متناسب با شأن آن ها.
• ابزار و وسایل کار کسبه و پیشه وران و کشاورزان متناسب با شأن آن ها و برای امرار معاش.

نکته حائز اهمیت این است که ادعای مستثنیات دین در اسناد ذمه ای (مانند چک، سفته و مهریه) قابل استماع است؛ یعنی بدهکار می تواند با استناد به این موارد، از توقیف و مزایده اموال خود جلوگیری کند. اما در اسناد رهنی و وثیقه ای، چون مدیون از ابتدا با اراده خود مالی را به عنوان وثیقه دین معرفی کرده و آن را در رهن قرار داده است، دیگر ادعای مستثنیات دین در مورد مال مرهونه پذیرفته نیست و قابلیت استماع ندارد.

فرآیند ارزیابی اموال توقیفی: اولین گام در مزایده ثبتی

فرآیند ارزیابی اموال توقیف شده، از مراحل حیاتی و سرنوشت ساز در تشریفات مزایده در اجرای ثبت به شمار می رود. این مرحله تعیین کننده قیمت پایه مزایده است و دقت در آن برای حفظ حقوق هر دو طرف دعوا (بدهکار و بستانکار) و همچنین خریداران احتمالی اهمیت فراوانی دارد.

گام های مقدماتی پیش از ارزیابی

پیش از آنکه نوبت به ارزیابی اموال برسد، چندین گام ابتدایی باید برداشته شوند:

1. صدور اجراییه: عملیات اجرایی با صدور اجراییه آغاز می شود. مرجع صدور اجراییه، معمولاً دفترخانه اسناد رسمی (دفتر تنظیم کننده سند یا دفترخانه محل اقامت متعهدله) است. پس از صدور، پرونده به اداره اجرای اسناد رسمی ارسال می گردد.
2. ابلاغ اجراییه به متعهد: اداره اجرای اسناد رسمی موظف است اجراییه را به متعهد ابلاغ کند. از تاریخ ابلاغ اجراییه، متعهد ۱۰ روز مهلت دارد تا مفاد اجراییه را اجرا کند، ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد، یا مالی را معرفی نماید که اجرای سند ممکن گردد.
3. شناسایی و توقیف اموال: در صورت عدم اقدام متعهد ظرف مهلت ۱۰ روز، اقدامات لازم برای شناسایی و توقیف اموال وی آغاز می شود. بستانکار می تواند لیستی از اموال مدیون را به اداره اجرا ارائه دهد و درخواست توقیف نماید. همچنین، طبق تبصره ماده ۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ادارات اجرا مکلفند بلافاصله با تشکیل پرونده اجرایی الکترونیکی، نسبت به شناسایی و توقیف اموال و دارایی های متعهد از طریق بانک های اطلاعاتی سازمان ثبت و سایر دستگاه ها اقدام کنند. این موضوع مانع از توقیف اموالی که بستانکار برای استیفای طلب معرفی می کند، نخواهد بود.

لزوم و نحوه ارزیابی اموال توسط کارشناس رسمی

پس از توقیف اموال، نوبت به ارزیابی آن ها می رسد:

• چه زمانی ارزیابی ضروری است؟ طبق ماده ۴۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در صورتی که دین و متفرعات آن تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و اموال معرفی شده نیز به تشخیص مأمور اجرا حسب الظاهر بیش از این مقدار ارزش نداشته باشد، بازداشت اموال بدون نظر ارزیاب صورت می گیرد. در غیر این صورت، ارزیابی اموال توقیفی توسط کارشناس رسمی دادگستری ضروری است.
• انتخاب کارشناس: برابر ماده ۹۸ اصلاحی آیین نامه، دادورز پرونده بنا به تقاضای هر یک از طرفین، یک نفر کارشناس رسمی دادگستری را به قید قرعه و از طریق سیستم الکترونیک انتخاب می کند. کارشناس مربوطه با مراجعه به محل، نسبت به ارزیابی اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه اقدام می نماید.
• فرآیند انجام ارزیابی: حضور متعهد و متعهدله هنگام ارزیابی بلامانع است، اما عدم حضور آن ها، بستگان یا خادمین، یا بسته بودن محل، مانع از ارزیابی نیست. چنانچه اجازه ورود داده نشود یا ممانعت ایجاد گردد، ضمن اخطار به مالک، ابلاغ می گردد تا زمینه بازدید را فراهم نماید. در غیر این صورت، با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی، نسبت به رفع مانع و ارزیابی در محل اقدام خواهد شد. کارشناس مکلف است حداکثر ظرف ۱۰ روز نظر خود را به اداره اجرا اعلام کند.
• ابلاغ نظریه کارشناسی و حق اعتراض: نظریه کارشناس به همراه مبلغ دستمزد کارشناسی مجدد، حداکثر ظرف ۳ روز از طریق صدور اخطاریه به طرفین ابلاغ می گردد. هر یک از طرفین که به نتیجه ارزیابی اعتراض داشته باشند، باید ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه، اعتراض خود را به صورت کتبی به اداره ثبت یا اجرای اسناد رسمی تسلیم کنند. این اعتراض باید همراه با فیش واریز هزینه ارزیابی مجدد باشد و به صورت سیستمی از طریق دفاتر اسناد رسمی یا ازدواج ارسال گردد. در غیر این صورت، ارزیابی قطعی خواهد شد.
• هزینه ارزیابی: هزینه ارزیابی مجدد به عهده طرفی است که به ارزیابی نخستین اعتراض دارد. اگر هر دو طرف معترض باشند، نصف هزینه به عهده هر یک خواهد بود. در صورت وارد بودن اعتراض، دستمزد ارزیاب مجدد به عهده مدیون خواهد بود.

ارزیابی مجدد توسط هیئت سه نفره کارشناسی (تجدیدنظر)

چنانچه اعتراض به نظریه کارشناسی ظرف مهلت قانونی و با واریز هزینه تجدیدنظر صورت گرفته باشد:

• شرایط ارجاع و نحوه انتخاب هیئت: برابر ماده ۱۰۲ اصلاحی آیین نامه، رئیس ثبت یا رئیس واحد اجرا، به قید قرعه از طریق سیستم، هیئت سه نفره کارشناسی را از بین کارشناسان رسمی انتخاب می کند.
• مهلت اعلام نظر و قطعیت آن: هیئت کارشناسی باید ظرف ۱۰ روز نظر خود را اعلام کند. این مهلت با درخواست مستدل کارشناسان و موافقت رئیس ثبت یا واحد اجرا، حداکثر ۱۰ روز دیگر قابل تمدید است. نظر اکثریت اعضا در مورد ارزیابی قطعی است و در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظر اعضا ملاک عمل خواهد بود. قبل از رأی وحدت رویه شورای عالی ثبت به شماره ۴۴۸۴ مورخ ۱۳۸۹/۰۶/۱۳، ارزیابی تجدیدنظر قطعی تلقی می شد، اما پس از آن، در صورت تفاوت بین نظریه کارشناس بدوی و تجدیدنظر، مجدداً ارزیابی به هیئت سه نفره ارجاع می گردید. مع الوصف، برابر اصلاحات آیین نامه اجرا، کارشناسی مجدد توسط هیئت سه نفره کارشناسی در مرحله تجدیدنظر قطعی می باشد و اعتراض دیگری پذیرفته نیست.

اعتبار نظریه کارشناسی و درخواست ارزیابی مجدد

ارزیابی کارشناسی برای مدت زمان مشخصی اعتبار دارد:

• مهلت ۶ ماهه اعتبار: طبق تبصره ماده ۱۰۲ آیین نامه، نظریه قطعی ارزیابی، اعم از اینکه توسط یک کارشناس یا هیئت سه نفره صادر شده باشد، برای مدت ۶ ماه از تاریخ قطعیت معتبر است.
• شرایط درخواست ارزیابی مجدد پس از ۶ ماه: هر یک از طرفین پرونده می تواند در صورتی که ۶ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال گذشته باشد، تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را به همراه حق الزحمه کارشناسی درخواست کند. در این صورت، ارزیابی به هیئت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجرا (حسب مورد) به صورت قرعه ارجاع شده و این ارزیابی قطعی است.
• تاریخ قطعیت ارزیابی: چنانچه ارزیابی در مرحله بدوی انجام شده و به آن اعتراضی صورت نگرفته باشد، ۵ روز پس از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی، آن ارزیابی قطعی تلقی شده و ابتدای ۶ ماه مذکور از آن تاریخ محاسبه می شود. در مواردی که نظریه هیئت کارشناسان به صورت اکثریت و اقلیت اعلام می گردد، تاریخ نظریه اکثریت کارشناسان ملاک عمل خواهد بود. این موضوع برابر بخشنامه شماره ۹۹/۱۶۳۹۸۶ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۲۳ دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت، اعلام شده است.
• ارزیابی سهام بورسی: در خصوص ارزیابی سهام عرضه شده در بورس اوراق بهادار، ارزش اعلامی از طرف بورس مناط اعتبار بوده و نیازی به ارجاع امر به کارشناس رسمی نمی باشد.

تشریفات و مراحل برگزاری مزایده در اجرای ثبت

پس از قطعیت ارزیابی اموال توقیفی، نوبت به مهم ترین مرحله، یعنی برگزاری مزایده می رسد. این مرحله نیز دارای تشریفات قانونی دقیق و حساسی است که عدم رعایت هر یک می تواند منجر به ابطال مزایده گردد.

صدور و انتشار آگهی مزایده (اطلاع رسانی عمومی)

آگهی مزایده، ابزار اطلاع رسانی عمومی است و ضروری است تا پس از قطعیت ارزیابی، با رعایت جزئیات قانونی صادر و منتشر شود (ماده ۱۲۱ آیین نامه). چنانچه آگهی مزایده برخلاف این ماده باشد، قبل از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده به دستور رئیس ثبت، آگهی تجدید می گردد.

مندرجات آگهی مزایده اموال غیرمنقول

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول باید نکات زیر به روشنی تصریح شود:

• نام و نام خانوادگی مالک.
• محل، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک مورد مزایده.
• هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد، خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و آخرین مدت اجاره در آگهی مزایده و آگهی های الصاقی قید می گردد.
• تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
• تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر.
• اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز (اعم از حق انشعاب یا حق اشتراک و مصرف) در صورتی که مورد مزایده دارای آن ها باشد، و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده، اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد، به عهده برنده مزایده است.
• روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
• قیمتی که مزایده از آن شروع می شود (قیمت پایه).
• توضیح در خصوص تخلیه ملک پس از مزایده (ماده ۱۴۰ آیین نامه) و اینکه خریدار پس از تنظیم سند انتقال اجرایی می تواند درخواست تخلیه نماید.

در اسناد وثیقه ای، مال مورد وثیقه و در اسناد ذمه ای، مالی که از طرف متعهدله برای استیفای طلب معرفی می شود، چنانچه محرز گردد که مشمول مستثنیات دین نمی باشد، جهت مزایده نیاز به ارزیابی دارد.

مندرجات آگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نیز باید نکات زیر به روشنی ذکر شود:

• نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
• روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
• قیمتی که مزایده از آن شروع می شود (قیمت پایه).
• چنانچه مورد مزایده بیمه باشد، باید در آگهی مزایده قید شود (ماده ۱۲۴ آیین نامه).

نحوه و محل انتشار آگهی مزایده

چگونگی انتشار آگهی مزایده نیز دارای مقررات خاصی است (ماده ۱۲۲ اصلاحی آیین نامه):

• سایت و روزنامه الکترونیکی: آگهی مزایده یک نوبت در سایت آگهی های سازمان ثبت و یکی از روزنامه های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر می شود. درج آگهی در سایت آگهی های سازمان ثبت به منزله انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار محلی است.
• آگهی الصاقی: نسخه ای از آگهی تهیه و در محل وقوع مال، محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می گردد.
• ابلاغ جهت اطلاع: نسخه ای از آگهی صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می شود.
• فاصله زمانی: فاصله بین انتشار آگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد.
• نکات خاص در صورت تعدد املاک: در مواردی که مورد وثیقه چند ملک باشد و این املاک در نقاط مختلف کشور قرار دارند، آگهی مزایده باید در همه نقاط مذکور الصاق شود و در آگهی تصریح گردد که جلسه مزایده در اجرای ثبت محل تنظیم سند برگزار خواهد شد (ماده ۱۲۳ آیین نامه).

جلسه مزایده و نحوه برگزاری آن

جلسه مزایده در تاریخ، روز، ساعت و محل مقرر در آگهی برگزار می شود و دارای تشریفات خاص خود است:

• حاضرین در جلسه مزایده: این جلسه با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا، متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل می شود. بستانکار یا بدهکار و همچنین عموم خریداران نیز می توانند در جلسه شرکت داشته باشند. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسئول اجرا یا رئیس اداره شرکت می نماید.
• شرایط شرکت در مزایده:
  1. پرداخت ۱۰ درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت، قبل از شروع مزایده.
  2. حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده.
  3. خریداران باید با دریافت شناسه واریز اعلامی از طرف اجراییات ثبت، اصل فیش واریزی مبلغ ده درصد به نام خود را به همراه درخواست کتبی به واحد اجرا تسلیم و ثبت نمایند. ارسال درخواست شرکت در مزایده و تقدیم مستندات پرداخت باید به صورت سیستمی از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با تاییدیه صحت واریز وجه به حساب ثبت صورت گیرد.
• فرآیند برگزاری مزایده: مزایده حضوری و معمولاً از ساعت ۹ تا ۱۲ در یک جلسه برگزار می شود. فروش از قیمت پایه آغاز شده و به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد. قیمت های پیشنهادی از طریق بلندگو و وسایل دیگر اعلان و به محض پیدا شدن خریدار با نرخ بالاتر، این روند تا آخرین ساعت مقرر ادامه می یابد.
• شرایط پرداخت: فروش مال نقدی است، مگر اینکه متعهدله فروش به صورت نسیه را قبول کند و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت یا نسبت به مازاد نسیه را قبول نماید. در هر دو صورت، مسئولیت وصول وجه نسیه بر عهده خود آن ها خواهد بود و حق مزایده نقداً دریافت می شود.
• تنظیم صورت مجلس مزایده: کلیه اقدامات انجام شده در جلسه مزایده در صورت مجلس ثبت و به امضای مأمورین قانونی و خریدار می رسد. در صورتی که بستانکار خود خریدار اموال باشد، اموال در ازای طلب وی پس از پرداخت هزینه های قانونی تحویل بستانکار خواهد شد.
• حق تقدم بدهکار در فروش برخی از اموال: طبق ماده ۱۴۴ آیین نامه، هرگاه مورد مزایده چند پلاک ثبتی یا چندین مال باشد و حاصل فروش برخی از آن ها تکافوی طلب را بنماید، بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی از موارد مزایده، رعایت تقدم را تقاضا کند. در این صورت، از تنظیم صورت مجلس مزایده نسبت به بقیه موارد خودداری می شود.
• مزایده اموال فاسدشدنی یا حیوانات: هرگاه مال مورد مزایده از اموال فاسدشدنی یا حیوان باشد، مزایده به دستور رئیس اجرا بلافاصله و بدون تشریفات آگهی مزایده و… در محل به وسیله مأمورین مربوطه و با حضور نماینده دادستان انجام خواهد شد.

اقدامات پس از مزایده، موارد خاص و راهکارهای حقوقی

پس از برگزاری موفقیت آمیز مزایده و تعیین برنده، مراحل پایانی شامل پرداخت وجوه، انتقال سند و در صورت لزوم تخلیه ملک آغاز می شود. همچنین، قوانین مربوط به ابطال یا تجدید مزایده و توقف عملیات اجرایی نیز از اهمیت بالایی برخوردارند.

حقوق و تکالیف برنده مزایده

پس از اینکه فردی در مزایده برنده شد، باید به وظایف و تکالیف زیر عمل کند:

• واریز مابه التفاوت مبلغ فروش: برنده مزایده مکلف است مابه التفاوت مبلغ فروش را ظرف مدت ۵ روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع نماید.
• عواقب عدم واریز وجه: در صورتی که برنده مزایده ظرف مهلت مقرر، مانده مبلغ فروش را به حساب سپرده ثبت واریز نکند، مبلغ ۱۰ درصد اولیه که به عنوان تضمین شرکت در مزایده واریز شده بود، قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد. در این صورت، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می گردد و هزینه های قانونی برابر مقررات از برنده دریافت خواهد شد.
• مسئولیت پرداخت بدهی های ملک: پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز (اعم از حق انشعاب یا اشتراک و مصرف)، بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و سایر هزینه ها و بدهی های مربوط به مال مورد مزایده تا تاریخ مزایده، بر عهده برنده مزایده است.

حقوق و تکالیف بستانکار (در صورت برنده شدن یا عدم خریدار)

در برخی موارد خاص، بستانکار نیز می تواند در فرآیند مزایده نقش ویژه ای ایفا کند:

• تملک مال در صورت عدم وجود خریدار: در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده، به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود، به بستانکار واگذار می گردد. اگر مبلغ مال مازاد بر طلب بستانکار باشد، مابه التفاوت از بستانکار وصول می شود.
• تکلیف بستانکار به واریز مازاد بر طلب یا قبول انتقال مشاعی: اگر مال مورد مزایده مازاد بر طلب داشته باشد و بستانکار آن را تملک کند، اداره اجرا به بستانکار تفهیم می نماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه التفاوت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب اقدام کند. در صورت عدم حضور بستانکار، مراتب طی اخطار به وی ابلاغ می گردد. چنانچه بستانکار اقدام به پرداخت مابه التفاوت یا قبول انتقال مشاعی ننماید، به درخواست متعهد، پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، فک رهن یا رفع بازداشت می شود.
• مهلت پرداخت حقوق دولتی توسط بستانکار: هرگاه بستانکار توان پرداخت حقوق دولتی مال مورد مزایده را نداشته باشد، می تواند با دادن ضامن یا درخواست توقیف مال دیگر، تقاضای تنظیم سند انتقال اجرایی را بنماید. در این صورت، بستانکار می تواند طبق تبصره الحاقی به ماده ۱۳۱ آیین نامه، ظرف یک سال اقدام به پرداخت حقوق دولتی مال مورد مزایده نماید.

سند انتقال اجرایی و تخلیه ملک

پس از انجام مراحل مزایده و پرداخت وجوه، نوبت به انتقال مالکیت و تحویل مال می رسد:

• تهیه پیش نویس سند انتقال اجرایی: صورت مجلس مزایده توسط مسئول مزایده تهیه و به امضای مأمورین قانونی حاضر و خریدار می رسد. نسخه ای از آن به هر یک از مأمورین و خریدار تسلیم می شود. سپس، پیش نویس سند انتقال اجرایی شامل خلاصه ای از جریان عملیات اجرایی با قید نام بدهکار و بستانکار، مشخصات کامل ملک، مبلغ خریداری شده و قید وصول فیش های وجوه (اصل، نیم عشر اجرایی و حق مزایده) تنظیم و به امضای رئیس ثبت رسیده و جهت ثبت سند به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می گردد.
• نحوه انتقال اموال منقول: چنانچه مورد بازداشت مال منقولی مانند اتومبیل باشد که احتیاج به تنظیم سند انتقال در دفترخانه داشته باشد، پیش نویس سند انتقال اجرایی تهیه و جهت تنظیم سند به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می شود. همچنین، خریدار مورد مزایده به استناد صورت جلسه مزایده به مراکز تعویض پلاک معرفی می شود تا بدواً نسبت به تعویض پلاک اقدام نماید.
• امکان دریافت وجوه توسط بستانکار قبل از تنظیم سند: بستانکار می تواند تقاضا کند که تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی، وجوه حاصل از فروش به میزان مطالبات به وی داده شود و دلیلی ندارد تا زمان ثبت پیش نویس سند انتقال منتظر بماند، مگر آنکه دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت از مرجع قضایی صادر شده باشد.
• نحوه تخلیه ملک: طبق تبصره ذیل ماده ۱۴۰ آیین نامه، پس از تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت محل مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله به درخواست خریدار خواهد بود.

نحوه پرداخت مازاد بر طلب

در صورتی که مبلغ فروش مال در مزایده، بیش از میزان طلب بستانکار باشد، مازاد به شرح زیر پرداخت می شود:

• پس از کسر وجوه پرداختی و حقوق اجرایی و سایر هزینه ها، چنانچه مازاد ملک از طرف اشخاص دیگر بازداشت شده باشد، وجوه مازاد بر مطالبات سند رهنی به بازداشت کنندگان بر اساس تقدم و تأخر داده می شود.
• در صورت عدم وجود بازداشت کنندگان مازاد و یا استیفای مطالبات آنان، مانده به بدهکار پرداخت می شود.

موارد ابطال و تجدید مزایده

تشریفات مزایده در اجرای ثبت بسیار دقیق است و عدم رعایت آن ها می تواند منجر به تجدید آگهی مزایده یا حتی ابطال کل فرآیند مزایده شود.

موارد تجدید آگهی مزایده (قبل از امضای صورت مجلس)

برابر ماده ۱۳۸ آیین نامه، مزایده از درجه اعتبار ساقط بوده و بایستی با رعایت مقررات آیین نامه، آگهی مزایده تجدید گردد در صورتی که:

• عدم رعایت مندرجات آگهی مزایده وفق ماده ۱۲۱ آیین نامه (مثلاً اشتباه در نام یا نام خانوادگی مالک یا مشخصات ملک).
• عدم رعایت فاصله زمانی بین انتشار آگهی در سایت سازمان و روز مزایده (که نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد) طبق ماده ۱۲۲ آیین نامه.
• عدم الصاق آگهی در محل های قانونی مقرر (محل وقوع مال، محل مزایده و تابلوی اعلانات اداره ثبت).
• عدم قید بیمه بودن مال مورد مزایده در آگهی، طبق ماده ۱۲۴ آیین نامه.

شرکت در مزایده منوط به پرداخت ۱۰ درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت و حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده است.

موارد ابطال مزایده (پس از برگزاری)

در موارد زیر، مزایده پس از برگزاری نیز می تواند باطل شود:

• اگر مزایده در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی تعیین شده است، برگزار نگردد.
• هرگاه در روز مزایده، مسئولان برگزاری بدون دلیل قانونی، مانع شرکت شخصی در مزایده شوند یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده است را بدون دلیل موجه رد کنند.
• عدم حضور نماینده دادستان در روز برگزاری مزایده، مزایده را فاقد اعتبار قانونی می سازد.
• مسئول برگزاری مزایده و کارمندان اداره ثبت حق شرکت در مزایده به عنوان خریدار را ندارند و در صورت حضور، مزایده بی اعتبار خواهد بود.
• در صورتی که بعد از انجام مزایده معلوم شود که سایر مقررات قانونی رعایت نشده است، وفق ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، امکان طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی وجود دارد.

موارد توقف عملیات مزایده

عملیات مزایده که فرآیندی پیچیده و زمان بر است، در موارد خاصی می تواند متوقف شود. ماده ۱۴۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا به این موضوع پرداخته است. بنابراین، عملیات مزایده جز در موارد زیر متوقف نخواهد شد:

• حکم یا دستور توقف از مراجع قضایی: هرگاه از سوی دادگاه حکم یا دستوری مبنی بر توقف عملیات اجرایی (مانند دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی) به اجرائیات ثبت واصل شود، مزایده متوقف می گردد.
• اعتراض به رأی رئیس ثبت و ارجاع به هیئت نظارت: هرگاه پس از صدور رأی توسط رئیس ثبت، به این نظریه اعتراض شود، عملیات مزایده تا زمان صدور رأی هیئت نظارت متوقف خواهد گردید.
• صدور رأی ابطال عملیات اجرایی توسط هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت: اگر هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت پس از بررسی اعتراض یکی از طرفین، اقدام به صدور رأی مبنی بر ابطال عملیات اجرایی نماید، مزایده متوقف خواهد شد.
• پرداخت کامل مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی توسط مدیون: چنانچه مدیون (بدهکار) اقدام به پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی نماید، عملیات مزایده بلافاصله متوقف خواهد گردید.

نتیجه گیری

تشریفات مزایده در اجرای ثبت، فرآیندی قانونی و چندوجهی است که از صدور اجراییه تا انتقال سند، نیازمند رعایت دقیق قوانین و مقررات است. این مسیر، از ارزیابی اموال توقیفی توسط کارشناسان رسمی، انتشار آگهی های مزایده با جزئیات کامل، برگزاری جلسه مزایده با حضور مأموران قانونی و شرایط مشخص شرکت کنندگان، تا مراحل پس از مزایده شامل واریز وجوه، انتقال سند و تخلیه ملک را در بر می گیرد. آگاهی از این تشریفات، نه تنها برای بدهکاران و بستانکاران جهت حفظ حقوق خود، بلکه برای خریداران احتمالی نیز برای شرکت مطمئن در این فرآیند حیاتی است. پیچیدگی های حقوقی و جزئیات فراوان در هر مرحله، بر ضرورت بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در این زمینه تأکید دارد تا از تضییع حقوق اشخاص جلوگیری شود و عملیات اجرایی به صورت صحیح و قانونی به سرانجام برسد.

برای دریافت مشاوره تخصصی و همراهی در تمامی مراحل تشریفات مزایده در اجرای ثبت، از ارزیابی تا انتقال سند و دفاع از حقوق شما، با وکلای مجرب و متخصص تماس حاصل فرمایید.