دادخواست تخلیه فوری مستاجر | راهنمای کامل + نمونه فرم
دادخواست تخلیه فوری مستاجر
وقتی مدت زمان قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می کند، موجر می تواند با طرح <ب>دادخواست تخلیه فوری مستاجر، فرآیند قانونی بازپس گیری ملک خود را آغاز کند. این فرآیند، راهکاری سریع تر و کم پیچیده تر نسبت به دعاوی حقوقی طولانی مدت است که به موجران امکان می دهد در شرایط خاص، با سرعت بیشتری به ملک خود دسترسی پیدا کنند و از ضررهای مالی و زمانی جلوگیری نمایند. آگاهی از مراحل، مدارک و شرایط این دادخواست برای هر مالکی ضروری است تا بتواند حقوق خود را به درستی پیگیری کند.
مدیریت روابط میان موجر و مستأجر، به ویژه در پایان مدت قرارداد، می تواند با چالش هایی همراه باشد. گاهی اوقات، مستأجر علی رغم انقضای مدت اجاره یا نقض سایر تعهدات، از تخلیه ملک خودداری می کند. در چنین شرایطی، قانون راهکارهایی را برای حمایت از حقوق مالک در نظر گرفته است که یکی از مهم ترین آن ها، <ب>دستور تخلیه فوری ملک است. این دستور قضایی، به دلیل ماهیت سریع و غیرماهوی خود، مورد توجه بسیاری از موجران قرار گرفته است. شناخت دقیق این مفهوم، تفاوت آن با سایر دعاوی مشابه و درک الزامات قانونی مربوط به آن، از اهمیت بالایی برخوردار است. این راهنما به شما کمک می کند تا با تمامی جنبه های <ب>دادخواست تخلیه فوری مستاجر آشنا شوید و بتوانید با آگاهی کامل، حقوق قانونی خود را مطالبه کنید.
فهم مبانی: دستور تخلیه فوری چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟
پیش از ورود به جزئیات <ب>مراحل تخلیه فوری، ضروری است که با مفاهیم پایه ای و تفاوت های کلیدی <ب>دستور تخلیه فوری ملک و <ب>حکم تخلیه آشنا شویم. این دو واژه که در ظاهر مشابه به نظر می رسند، از نظر ماهیت، مرجع رسیدگی، و زمان بندی اجرای حکم، تفاوت های اساسی دارند که درک آن ها برای هر موجری حیاتی است.
دستور تخلیه فوری: تعریفی کاربردی
<ب>دستور تخلیه فوری، یک تصمیم قضایی است که بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و رسیدگی ماهوی به ادعاهای طرفین، و صرفاً با بررسی مدارک ارائه شده، صادر می شود. این دستور به منظور تسریع در فرآیند <ب>تخلیه فوری ملک و بازگرداندن ملک به مالک طراحی شده است. مبنای قانونی اصلی آن، تبصره ۱ ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است که شرایط صدور آن را برای قراردادهای اجاره رسمی و عادی (با شرایط خاص) مشخص می کند.
این دستور در شرایطی صادر می شود که قرارداد اجاره دارای ویژگی های مشخصی باشد؛ به عنوان مثال، در اجاره نامه های عادی، وجود کد رهگیری و امضای دو نفر شاهد الزامی است. هدف از صدور <ب>دستور تخلیه فوری، جلوگیری از سوءاستفاده مستأجر و کاهش مدت زمان بلاتکلیفی مالک است. این فرآیند، به طور قابل توجهی سریع تر از <ب>حکم تخلیه عمل می کند و به همین دلیل، در بسیاری از موارد گزینه ارجح برای موجران محسوب می شود.
تفاوت های کلیدی دستور تخلیه و حکم تخلیه
همانطور که اشاره شد، <ب>دستور تخلیه فوری و <ب>حکم تخلیه دو مفهوم مجزا با رویه های قضایی متفاوت هستند. در جدول زیر، مهمترین <ب>تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه را مشاهده می کنید:
| ویژگی | دستور تخلیه فوری | حکم تخلیه |
|---|---|---|
| مبنای قانونی اصلی | تبصره ۱ ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ | قانون مدین و آیین دادرسی مدنی (دعاوی تخلیه) |
| نیاز به رسیدگی ماهوی | خیر، صرفاً بررسی مدارک شکلی | بله، تشکیل جلسات دادرسی و شنیدن دفاعیات طرفین |
| سرعت رسیدگی | بسیار سریع (معمولاً در کمتر از یک هفته تا ۱۰ روز) | زمان بر (چند هفته تا چند ماه) |
| مرجع رسیدگی | شورای حل اختلاف (برای اجاره نامه های عادی با شرایط خاص)، دادگاه صلح یا دوایر اجرای ثبت (برای اجاره نامه های رسمی) | دادگاه عمومی (دادگاه صلح طبق قانون جدید) |
| قابل اعتراض بودن | غیرقابل اعتراض (مستأجر می تواند دادخواست ابطال دستور را بدهد) | قابل اعتراض (توسط تجدیدنظر و دیوان عالی کشور) |
| شرط اجرا | اغلب نیاز به تودیع ودیعه مستأجر به صندوق دادگستری | عدم نیاز به تودیع ودیعه قبل از صدور حکم |
با توجه به جدول بالا، مشخص است که سرعت و عدم نیاز به رسیدگی ماهوی، مزیت اصلی <ب>دستور تخلیه فوری محسوب می شود. این فرآیند به موجر اجازه می دهد تا در صورت احراز شرایط قانونی، به سرعت ملک خود را بازپس گیرد، در حالی که <ب>حکم تخلیه برای مواردی است که نیاز به بررسی عمیق تر و شنیدن دفاعیات طرفین وجود دارد و معمولاً زمان برتر خواهد بود.
شرایط قانونی درخواست تخلیه فوری مستاجر
برای اینکه موجر بتواند <ب>دادخواست تخلیه فوری مستاجر را مطرح کند و از مرجع قضایی <ب>دستور تخلیه فوری ملک را دریافت نماید، باید شرایط قانونی خاصی احراز شده باشد. این شرایط عمدتاً در <ب>قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و سایر قوانین مرتبط ذکر شده اند. آشنایی با این موارد، کلید موفقیت در فرآیند تخلیه فوری است.
۱. انقضای مدت اجاره
یکی از <ب>شرایط تخلیه فوری مستاجر و اصلی ترین دلایل برای طرح <ب>دادخواست تخلیه فوری مستاجر، <ب>انقضای مدت اجاره است. طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، تعیین مدت در قرارداد اجاره ضروری است و بدون آن، عقد اجاره باطل خواهد بود. زمانی که مدت مشخص شده در نامه به پایان می رسد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می کند، موجر حق دارد تقاضای تخلیه فوری نماید.
در این حالت، اهمیت درج دقیق تاریخ شروع و پایان اجاره در قرارداد بسیار زیاد است. هرگونه ابهام یا عدم تعیین مدت می تواند منجر به ابطال قرارداد و در نتیجه، عدم امکان صدور دستور تخلیه فوری شود. اگر طرفین قصد تمدید قرارداد را دارند، باید آن را به صورت کتبی و با ذکر مدت جدید انجام دهند؛ در غیر این صورت، با اتمام مدت اولیه، حق تخلیه برای موجر ایجاد می شود.
۲. عدم پرداخت اجاره بها
یکی دیگر از <ب>شرایط تخلیه فوری مستاجر، توسط مستأجر است. این مورد، هرچند به صراحت در قانون ۱۳۷۶ برای دستور تخلیه فوری ذکر نشده، اما در رویه قضایی و با توجه به سایر قوانین (مانند قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که در برخی موارد همچنان اجرا می شود)، امکان پذیر است.
مهم است که قبل از طرح به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، موجر اقدامات قانونی لازم را انجام داده باشد. این اقدامات شامل ارسال کتبی به مستأجر و مطالبه اجاره بهای معوقه است. در برخی موارد، قانون تعداد دفعات خاصی را برای عدم پرداخت اجاره بها (مثلاً سه بار) به عنوان شرط برای و در نظر می گیرد. بنابراین، مستندسازی دقیق عدم پرداخت ها و ابلاغ اخطاریه های لازم، از اهمیت بالایی برخوردار است.
۳. تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد
قراردادهای اجاره اغلب شامل شروطی هستند که مستأجر موظف به رعایت آن ها است. تخلف از این شروط نیز می تواند مبنای قرار گیرد، البته در مواردی که این شروط صریحاً در قرارداد قید شده و ضمانت اجرای فسخ یا تخلیه برای آن ها پیش بینی شده باشد. برخی از این شروط عبارتند از:
- تغییر کاربری ملک: مثلاً تبدیل واحد مسکونی به تجاری بدون رضایت موجر.
- انتقال ملک به غیر: اجاره دادن ملک به شخص ثالث (مستأجر دست دوم) بدون اجازه موجر.
- ایجاد خسارت عمدی یا غیرمتعارف به ملک: خارج از استهلاک عادی.
- عدم رعایت مقررات ساختمان: که منجر به نارضایتی سایر ساکنین شود.
در این موارد، موجر باید بتواند تخلف مستأجر را به صورت مستند و قابل اثبات ارائه دهد تا مرجع قضایی بتواند بر اساس آن، دستور تخلیه را صادر کند.
به طور خلاصه، احراز یکی از این شرایط (یا ترکیبی از آن ها) برای موفقیت در حیاتی است. موجر باید تمامی مدارک و مستندات مربوط به این شرایط را به دقت جمع آوری و به مرجع صالح ارائه کند.
مرجع صالح رسیدگی به دادخواست تخلیه فوری
انتخاب برای طرح از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا مرجع اشتباه می تواند منجر به رد دادخواست و اتلاف زمان و هزینه شود. مرجع صالح برای رسیدگی به بر اساس نوع قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) و مبلغ ودیعه تعیین می شود.
۱. شورای حل اختلاف
شورا های حل اختلاف، مهمترین برای رسیدگی به دعاوی تخلیه در مورد اجاره نامه های عادی هستند. این شوراها صلاحیت رسیدگی به پرونده های تخلیه با شرایط زیر را دارند:
- اجاره نامه عادی: قرارداد اجاره ای که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد.
- داشتن کد رهگیری: قرارداد باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت و دارای کد رهگیری باشد.
- امضای دو شاهد: قرارداد باید به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
- مبلغ ودیعه: در گذشته، شوراهای حل اختلاف تا سقف معینی از مبلغ ودیعه (در حال حاضر ۲۰ میلیون تومان) صلاحیت رسیدگی داشتند. اما طبق قانون جدید شوراهای حل اختلاف، عموماً تمامی دعاوی تخلیه حتی با ودیعه های بالاتر در صلاحیت دادگاه صلح است.
مراجعه به شورای حل اختلاف، به دلیل ماهیت صلح و سازش محور و بوروکراسی کمتر، می تواند فرآیند تخلیه را تسریع بخشد.
۲. دادگاه صلح
بر اساس قانون جدید شوراهای حل اختلاف که به تازگی تصویب و ابلاغ شده است، صلاحیت بسیاری از پرونده های دعاوی حقوقی که سابقاً در صلاحیت شورای حل اختلاف بود، به منتقل شده است. بنابراین، در حال حاضر، اصلی ترین برای رسیدگی به اکثر محسوب می شود، صرف نظر از میزان ودیعه. این تغییر قانونی، برای موجران حائز اهمیت است و باید در انتخاب مرجع صحیح مورد توجه قرار گیرد.
۳. دوایر اجرای ثبت
اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی و در تنظیم و ثبت شده باشد، موجر می تواند به جای مراجعه به مراجع قضایی، مستقیماً از تقاضای کند. این روش از نظر سرعت، اغلب سریع تر از مراجعه به شورا یا دادگاه است، زیرا نیاز به تشکیل پرونده و صدور دستور قضایی اولیه ندارد و مراحل اجرایی بلافاصله آغاز می شود.
مزایای مراجعه به دوایر اجرای ثبت:
- سرعت بیشتر: مراحل اداری و اجرایی کمتری دارد.
- بوروکراسی کمتر: نیاز به طی کردن مراحل قضایی اولیه نیست.
بنابراین، انتخاب ، بستگی به نوع و شرایط خاص قرارداد شما دارد. توصیه می شود قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از انتخاب صحیح مرجع و پیشبرد صحیح پرونده اطمینان حاصل نمایید.
مدارک لازم برای طرح دادخواست تخلیه فوری
جمع آوری دقیق و کامل ، گام اول و حیاتی برای موفقیت در طرح است. نقص در مدارک می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا حتی رد دادخواست شود. در ادامه، لیست مدارکی که موجر باید برای فراهم کند، به صورت جامع ارائه شده است:
لیست مدارک اصلی
-
مدارک هویتی:
- اصل و فتوکپی شناسنامه و کارت ملی موجر (خواهان).
- اطلاعات هویتی کامل مستأجر (خوانده) شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی و آدرس دقیق محل سکونت.
-
مدارک مالکیت:
- اصل یا فتوکپی مصدق سند مالکیت ملک (مانند سند رسمی تک برگ یا بنچاق) که نشان دهنده مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره است.
- در صورت عدم دسترسی به سند، هر مدرک معتبر دیگری که مالکیت را اثبات کند (مثلاً رأی دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت).
-
قرارداد اجاره:
- اجاره نامه رسمی: اگر قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، ارائه اصل و فتوکپی آن ضروری است.
- اجاره نامه عادی: در صورتی که اجاره نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد، باید اصل و فتوکپی آن را ارائه دهید. این قرارداد حتماً باید دارای <ب>کد رهگیری و <ب>امضای دو نفر شاهد باشد. عدم وجود این شروط در اجاره نامه های عادی، مانع از صدور خواهد شد.
-
اظهارنامه ابلاغی به مستأجر (در صورت لزوم):
- در بسیاری از موارد، به ویژه در صورت یا به دلیل تخلف، ارسال به مستأجر قبل از طرح دادخواست، ضروری است. این اظهارنامه به مستأجر مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند و به او هشدار قانونی می دهد.
- فتوکپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده به مستأجر و رسید ابلاغ آن.
-
رسید واریز مبلغ ودیعه به حساب دادگستری (در صورت لزوم):
- بر اساس ماده ۴ ، در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از مستأجر دریافت کرده باشد، بنابراین، موجر موظف است قبل از اجرای دستور تخلیه، ودیعه مستأجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کند و رسید آن را ارائه دهد. این اقدام برای الزامی است.
-
سایر مدارک پشتیبان (در صورت مطالبه خسارت یا دلایل خاص):
- فیش های پرداخت نشده قبوض آب، برق، گاز، تلفن (در صورت مطالبه بدهی).
- گزارش کارشناسی رسمی دادگستری (در صورت ادعای ورود خسارت به ملک توسط مستأجر).
- هرگونه مدرک و مستند دیگری که ادعاهای موجر را تقویت کند.
دقت داشته باشید که تمامی فتوکپی ها باید باشند، یعنی توسط مراجع قضایی یا وکیل برابر با اصل شده باشند. تهیه و ارائه این مدارک به صورت کامل و صحیح، نقش بسزایی در سرعت و موفقیت پرونده خواهد داشت.
مراحل گام به گام تنظیم و پیگیری دادخواست تخلیه فوری
پیگیری نیازمند طی کردن مراحل مشخصی است که آگاهی از آن ها برای موجر ضروری است. این ، از جمع آوری مدارک تا اجرای نهایی دستور تخلیه را در بر می گیرد. با رعایت این گام ها، می توانید فرآیند بازپس گیری ملک خود را با سرعت و دقت بیشتری به پیش ببرید.
-
جمع آوری و آماده سازی مدارک:
اولین قدم، گردآوری تمامی است که در بخش قبل به تفصیل شرح داده شد. اطمینان حاصل کنید که تمامی نسخه ها، به ویژه قرارداد اجاره و سند مالکیت، اصل یا فتوکپی مصدق شده باشند. هرگونه نقص در مدارک می تواند روند رسیدگی را طولانی کند. همچنین، در صورت لزوم، را برای مستأجر ارسال و رسید ابلاغ آن را نیز به مدارک اضافه کنید.
-
مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
پس از آماده سازی مدارک، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید. در این دفاتر، شما به صورت الکترونیکی ثبت می شود. در فرم دادخواست، مشخصات دقیق خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)، خواسته (صدور دستور تخلیه فوری) و شرح مختصری از دلایل و مستندات خود را به دقت وارد کنید. همچنین، در بخش خواسته ها، می توانید مطالبه و خسارات دادرسی را نیز درج نمایید.
-
ارجاع پرونده به مرجع صالح (شورا/دادگاه):
پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده به ، یعنی یا (بر اساس نوع قرارداد و قوانین جاری) ارجاع داده می شود. این مرجع، صلاحیت رسیدگی به پرونده شما را دارد. در صورتی که قرارداد شما رسمی باشد، همانطور که قبلاً ذکر شد، می توانید به مراجعه کنید.
-
صدور دستور تخلیه فوری توسط مرجع قضایی:
مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح)، پس از بررسی مدارک و احراز ، بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و شنیدن دفاعیات مستأجر، اقدام به ملک می کند. این دستور، به سرعت صادر و برای اجرا به دایره اجرای احکام ارسال می شود.
-
ابلاغ و اجرای دستور تخلیه توسط دایره اجرا:
پس از صدور دستور تخلیه، این دستور به مستأجر ابلاغ می شود و مهلتی قانونی (معمولاً ۳ روز) به او داده می شود تا ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، دایره اجرای احکام با هماهنگی موجر، اقدام به خواهد کرد. به صندوق دادگستری در این مرحله، از الزامات قانونی برای اجرای حکم است.
-
نکات اجرایی (حضور ضابطین، تحویل ملک):
در زمان اجرای دستور تخلیه، مأموران دایره اجرا (ضابطین قضایی) در محل حاضر می شوند. توصیه می شود موجر نیز در این مرحله حضور داشته باشد. پس از تخلیه، صورت برداری از وضعیت ملک و تحویل آن به موجر انجام می شود. در صورت وجود هرگونه خسارت به ملک یا نیاز به بررسی وضعیت، می توان از کارشناس رسمی دادگستری نیز کمک گرفت.
رعایت دقیق این و پیگیری مستمر پرونده، نقش مهمی در تسریع فرآیند و بازپس گیری حقوق موجر خواهد داشت. در این مسیر، مشاوره با می تواند از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده و به نتیجه مطلوب برسد.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات دادرسی
علاوه بر ، موجر حق دارد خسارات ناشی از تصرف غیرمجاز مستأجر پس از پایان قرارداد و همچنین هزینه های دادرسی خود را نیز مطالبه کند. این مطالبات، جنبه های مالی پرونده را تشکیل می دهند و می توانند به صورت همزمان با درخواست تخلیه یا در یک دادخواست جداگانه مطرح شوند.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
به مبلغی گفته می شود که مستأجر به دلیل استفاده و تصرف ملک پس از اتمام مدت قانونی اجاره و بدون رضایت موجر، باید به مالک پرداخت کند. به بیان ساده، حتی اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، مستأجر همچنان از منافع ملک استفاده می کند و باید به ازای این استفاده، مبلغی را به مالک بپردازد که این مبلغ تحت عنوان شناخته می شود.
شرایط مطالبه :
- مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
- مستأجر بدون اجازه موجر و بدون تمدید قرارداد، ملک را در تصرف خود داشته باشد.
- معمولاً از زمان انقضای مدت قرارداد تا زمان تخلیه کامل و تحویل ملک، قابل مطالبه است.
میزان ، معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری و با در نظر گرفتن اجاره بهای روز منطقه، نوع ملک و سایر عوامل تأثیرگذار تعیین می شود.
مطالبه خسارات دادرسی
مطابق قانون، موجر می تواند تمامی هزینه هایی را که برای پیگیری متحمل شده است، از مستأجر مطالبه کند. این خسارات شامل موارد زیر است:
- هزینه دادرسی: شامل هزینه های ثبت دادخواست، ابطال تمبر و سایر هزینه های مربوط به فرآیند قضایی.
- حق الوکاله: در صورتی که موجر از استفاده کرده باشد، می تواند حق الوکاله وکیل خود را نیز از مستأجر مطالبه کند.
- هزینه های کارشناسی: در صورت نیاز به ارجاع امر به کارشناس دادگستری (مثلاً برای تعیین یا ارزیابی خسارت به ملک).
- سایر هزینه های قانونی: هرگونه هزینه دیگری که مستقیماً به دلیل طرح دعوا و در جهت احقاق حق موجر پرداخت شده باشد.
نحوه درج در دادخواست: موجر می تواند این مطالبات (هم و هم خسارات دادرسی) را به صورت همزمان در خود درج کند. این اقدام، نیاز به طرح دعوای جداگانه را از بین برده و باعث صرفه جویی در زمان و هزینه می شود.
با آگاهی از این حقوق مالی، موجر می تواند تمامی خسارات و هزینه های خود را از مستأجر متخلف مطالبه کرده و از تضییع حقوق خود جلوگیری کند.
نمونه دادخواست تخلیه فوری مستاجر
برای تسهیل در فرآیند طرح ، ارائه نمونه هایی از دادخواست های کاربردی می تواند بسیار مفید باشد. این نمونه ها، قالب کلی مورد نیاز مراجع قضایی را نشان می دهند و می توانند با توجه به شرایط خاص هر پرونده، تکمیل و ویرایش شوند. در ادامه، دو نمونه رایج از ارائه شده است.
نمونه دادخواست تخلیه فوری به دلیل انقضای مدت اجاره
این فرم دادخواست، برای حالتی است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه خودداری می کند. این رایج ترین نوع است.
خواهان: [نام و نام خانوادگی موجر/مالک]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [کد ملی]، به نشانی [آدرس کامل محل سکونت خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی مستأجر]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [کد ملی]، به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره]
خواسته: صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل انقضای مدت قرارداد اجاره (مستند به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶) به انضمام مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] تا زمان تخلیه کامل ملک و کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در صورت استفاده).
دلایل و منضمات:
- فتوکپی مصدق سند مالکیت/بنچاق شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]
- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] (با کد رهگیری [کد رهگیری] و امضای دو شاهد)
- فتوکپی مصدق اظهارنامه ابلاغی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال)
- رسید واریز مبلغ ودیعه به حساب صندوق دادگستری به مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال مورخ [تاریخ واریز]
شرح دادخواست:
ریاست محترم [مرجع قضایی صالح – شورای حل اختلاف/دادگاه صلح] [نام شهرستان]
با سلام و احترام؛
بدین وسیله به استحضار آن مقام محترم می رساند که اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان/منزل مسکونی/واحد تجاری] به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، منافع ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] [سال/ماه] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] تا تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] واگذار گردید.
همانطور که مستحضر هستید، مدت اجاره در تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] به پایان رسیده است. علیرغم انقضای مدت قرارداد و تذکرات شفاهی/ارسال اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (جهت یادآوری و درخواست تخلیه)، خوانده محترم تاکنون از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنان آن را در تصرف غیرقانونی خود نگه داشته است. با توجه به انقضای مدت اجاره و عدم توافق بر تمدید آن، تصرف فعلی خوانده فاقد هرگونه مجوز قانونی بوده و موجبات ورود ضرر و زیان مادی به اینجانب (از جمله محرومیت از منافع ملک و هزینه های پیگیری قانونی) را فراهم آورده است.
نظر به اینکه مبلغ ودیعه مستأجر به میزان [مبلغ ودیعه] ریال به حساب صندوق دادگستری واریز شده و رسید آن تقدیم گردیده است، لذا با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قوانین مربوطه، از آن مرجع محترم قضایی تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ انقضای قرارداد تا زمان تخلیه کامل و کلیه خسارات دادرسی را دارم. استدعا دارم با عنایت به فوریت موضوع، دستورات مقتضی را صادر فرمایید.با تقدیم احترام،
[نام و امضاء خواهان]
[تاریخ]
نمونه دادخواست تخلیه فوری به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
این نمونه، برای حالتی است که مستأجر اجاره بهای خود را پرداخت نکرده و موجر قصد دارد به این دلیل تقاضای تخلیه فوری کند. در این مورد، ارسال برای مطالبه اجاره بها و اخطار تخلیه، اهمیت ویژه ای دارد.
خواهان: [نام و نام خانوادگی موجر/مالک]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [کد ملی]، به نشانی [آدرس کامل محل سکونت خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی مستأجر]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [کد ملی]، به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره]
خواسته: صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و تخلف از شروط قرارداد اجاره (مستند به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶) به انضمام مطالبه اجور معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تا زمان تخلیه کامل ملک و کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در صورت استفاده).
دلایل و منضمات:
- فتوکپی مصدق سند مالکیت/بنچاق شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]
- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] (با کد رهگیری [کد رهگیری] و امضای دو شاهد)
- فتوکپی مصدق اظهارنامه ابلاغی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (جهت مطالبه اجاره بها و اخطار تخلیه)
- مستندات عدم پرداخت اجاره بها (مثلاً گواهی بانکی، فیش های واریزی ناقص یا شهادت شهود)
- رسید واریز مبلغ ودیعه به حساب صندوق دادگستری به مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال مورخ [تاریخ واریز]
شرح دادخواست:
ریاست محترم [مرجع قضایی صالح – شورای حل اختلاف/دادگاه صلح] [نام شهرستان]
با سلام و احترام؛
بدین وسیله به استحضار آن مقام محترم می رساند که اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان/منزل مسکونی/واحد تجاری] به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، منافع ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] [سال/ماه] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] تا تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] واگذار گردید. اجاره بهای ماهانه مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال تعیین شده بود.
متأسفانه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تاکنون، از پرداخت اجاره بهای ماه های [ذکر ماه های معوقه] خودداری نموده و با وجود تذکرات شفاهی و ارسال اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] مبنی بر مطالبه اجور معوقه و اخطار تخلیه، همچنان از انجام تعهد قراردادی خود امتناع ورزیده است. این اقدام خوانده، تخلف آشکار از بند [شماره بند مربوط به پرداخت اجاره] قرارداد اجاره بوده و موجب ورود ضرر و زیان به اینجانب گردیده است.
نظر به اینکه مبلغ ودیعه مستأجر به میزان [مبلغ ودیعه] ریال به حساب صندوق دادگستری واریز شده و رسید آن تقدیم گردیده است، لذا با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قوانین مربوطه، از آن مرجع محترم قضایی تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل ، مطالبه اجور معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تا زمان تخلیه کامل، و کلیه خسارات دادرسی را دارم. استدعا دارم با عنایت به فوریت موضوع، دستورات مقتضی را صادر فرمایید.با تقدیم احترام،
[نام و امضاء خواهان]
[تاریخ]
توجه داشته باشید که این نمونه ها صرفاً قالب کلی هستند و باید با دقت، اطلاعات مربوط به پرونده شما در آن ها درج شود. در صورت نیاز به جزئیات بیشتر یا تغییر در خواسته ها، بهتر است با متخصص مشورت نمایید.
نکات حیاتی و اشتباهات رایج در پرونده تخلیه
در فرآیند ، آگاهی از نکات حیاتی و پرهیز از اشتباهات رایج می تواند تأثیر بسزایی در سرعت و موفقیت پرونده داشته باشد. بسیاری از موجران به دلیل ناآگاهی از ریزه کاری های قانونی، دچار مشکلاتی می شوند که روند را به تعویق می اندازد یا حتی منجر به رد دادخواست می شود.
توصیه های کلیدی
-
اهمیت قرارداد اجاره جامع و کد رهگیری دار:
بنیان ، یک قرارداد اجاره محکم و قانونی است. اطمینان حاصل کنید که قرارداد اجاره شما تمامی جزئیات لازم (مدت دقیق اجاره، مبلغ اجاره بها، ودیعه، شرایط و غیره) را شامل می شود. برای اجاره نامه های عادی، حتماً آن را با و امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید. معتبر، سنگ بنای هر اقدام قانونی است.
-
لزوم ارسال اظهارنامه در زمان مناسب:
در بسیاری از موارد، به ویژه قبل از یا انقضای مدت، ارسال به مستأجر ضروری است. این اقدام نه تنها به مستأجر اخطار می دهد، بلکه به عنوان یک سند قانونی برای اثبات اطلاع رسانی موجر در مراجع قضایی قابل ارائه است.
-
پرهیز از اقدامات خودسرانه (مانند قطع خدمات، ورود به ملک):
به هیچ عنوان نباید به صورت خودسرانه و بدون مجوز قضایی، اقدام به قطع خدمات (آب، برق، گاز) یا ورود به ملک مستأجر کنید. این اقدامات می تواند منجر به شکایت کیفری مستأجر از موجر شود و روند حقوقی را به ضرر شما تغییر دهد. همواره از طریق مجاری قانونی اقدام کنید و منتظر بمانید.
-
حفظ آرامش و پیگیری قانونی:
پرونده های حقوقی ممکن است زمان بر باشند، اما حفظ آرامش و پیگیری منظم از طریق (شورای حل اختلاف، دادگاه صلح یا اجرای ثبت) و متخصص، به موفقیت شما کمک شایانی خواهد کرد.
اشتباهات رایج و عواقب آن ها
-
عدم استرداد ودیعه:
یکی از بزرگترین و رایج ترین اشتباهات موجران، عدم واریز به صندوق دادگستری در زمان طرح است. مطابق ماده ۴ ، اجرای دستور تخلیه منوط به استرداد یا سپردن ودیعه مستأجر به صندوق دادگستری است. عدم رعایت این بند می تواند اجرای حکم را با تأخیر جدی مواجه کند و حتی باعث تعلیق دستور تخلیه شود.
-
عدم حضور وکیل متخصص:
پرونده های تخلیه، هرچند در ظاهر ساده به نظر می رسند، دارای ظرایف قانونی هستند که تنها متخصص به آن ها اشراف دارد. عدم استفاده از وکیل می تواند منجر به ارائه مدارک ناقص، عدم طرح صحیح خواسته ها (مانند )، یا ناآگاهی از مهلت های قانونی و رویه های قضایی شود.
-
ارائه مدارک ناقص یا غیرمعتبر:
همانطور که قبلاً ذکر شد، نقص در ، مانند نداشتن کد رهگیری یا امضای شاهد در اجاره نامه عادی، یا عدم ارائه سند مالکیت معتبر، می تواند به سادگی منجر به رد شما شود.
-
ناآگاهی از مهلت های قانونی:
فرآیندهای قضایی دارای مهلت های مشخصی برای ثبت دادخواست، ابلاغ اظهارنامه و اجرای دستورات هستند. ناآگاهی از این مهلت ها می تواند منجر به از دست رفتن فرصت های قانونی و پیچیده تر شدن پرونده شود.
با رعایت این نکات و پرهیز از اشتباهات ذکر شده، می توانید فرآیند را به بهترین نحو ممکن پیش برده و در زمان کوتاهی به نتیجه مطلوب دست یابید.
اهمیت مشاوره حقوقی و نقش وکیل در پرونده های تخلیه
پیگیری پرونده های حقوقی، به ویژه در زمینه املاک و مستغلات، می تواند پیچیده و زمان بر باشد. نیز از این قاعده مستثنی نیست و با وجود ماهیت نسبتاً سریع، دارای ظرایف قانونی خاصی است که بدون تخصصی، ممکن است موجر را با چالش های جدی مواجه کند. استفاده از متخصص در این فرآیند، نه تنها سرعت کار را افزایش می دهد، بلکه درصد موفقیت و احقاق کامل حقوق موجر را نیز به طور چشمگیری بالا می برد.
مزایای استفاده از وکیل متخصص
-
تسریع روند رسیدگی:
با آشنایی کامل به و رویه های قضایی در (شورای حل اختلاف، دادگاه صلح یا اجرای ثبت)، می تواند پرونده را با سرعت بیشتری پیش ببرد. او می داند که چه مدارکی لازم است، چگونه دادخواست را بهینه تنظیم کند، و چگونه از اتلاف وقت در بوروکراسی اداری جلوگیری کند. این تسریع، به معنای کاهش ضررهای مالی ناشی از تأخیر در است.
-
کاهش خطاهای حقوقی:
یک متخصص، از تمامی جنبه های قانونی ، مواد مرتبط قانون مدنی، و آیین نامه های اجرایی آگاه است. این دانش، از بروز اشتباهات رایجی که در بخش قبل به آن ها اشاره شد (مانند عدم واریز ودیعه، نقص مدارک یا اقدامات خودسرانه) جلوگیری می کند. او همچنین می تواند را به درستی تشخیص دهد و بهترین مسیر قانونی را پیشنهاد دهد.
-
مطالبه کامل حقوق موجر (اجرت المثل و خسارات):
وکیل متخصص اطمینان حاصل می کند که تمامی حقوق مالی موجر، از جمله و خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حق الوکاله و هزینه های کارشناسی)، به درستی در قید و پیگیری شوند. این امر می تواند از نیاز به طرح دعاوی جداگانه در آینده جلوگیری کرده و به موجر کمک کند تا تمامی مطالبات خود را یکجا وصول نماید.
-
نمایندگی در مراجع قضایی:
حضور وکیل در تمامی مراحل پرونده، از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی گرفته تا پیگیری در یا و توسط دایره اجرا، باعث آسودگی خاطر موجر می شود. وکیل به جای موکل در جلسات حضور می یابد، لوایح دفاعیه را تنظیم می کند و با کارشناسان و مأموران مربوطه هماهنگی های لازم را انجام می دهد. این امر به ویژه برای افرادی که زمان کافی یا دانش حقوقی لازم را ندارند، اهمیت دوچندانی پیدا می کند.
در نهایت، سرمایه گذاری برای استفاده از و خدمات یک متخصص، نه تنها هزینه ای اضافی نیست، بلکه یک اقدام پیشگیرانه و هوشمندانه است که می تواند از ضررهای مالی و روانی بیشتر جلوگیری کرده و مسیر بازپس گیری ملک را هموارتر و سریع تر نماید.
بازپس گیری ملک از مستأجری که پس از پایان قرارداد یا به دلیل نقض تعهدات، از تخلیه خودداری می کند، می تواند چالش برانگیز باشد. ، ابزاری قدرتمند و قانونی در اختیار موجران است که با شناخت صحیح ، و آن، می توانند به سرعت به هدف خود دست یابند. این راهنما تلاش کرد تا با ارائه اطلاعات دقیق و کاربردی، مسیر پیش روی شما را روشن سازد.
در این فرآیند، از اهمیت معتبر، ارسال به موقع، و واریز به صندوق دادگستری نباید غافل شد. همچنین، پرهیز از اقدامات خودسرانه و پیگیری پرونده از طریق (مانند یا ) تحت لوای ، از اصول اساسی است.
با این حال، پیچیدگی های حقوقی و امکان بروز مشکلات پیش بینی نشده، تخصصی با یک را به یک ضرورت تبدیل می کند. یک وکیل مجرب نه تنها می تواند روند را تسریع بخشد، بلکه از حقوق مالی شما در مطالبه و خسارات دادرسی نیز به طور کامل دفاع خواهد کرد.
